La normativa fiscale per gli affitti brevi tramite piattaforme come Airbnb sta cambiando sensibilmente nel 2026, portando con sé importanti implicazioni per proprietari, host e gestori di strutture ricettive.
La novità principale riguarda la cedolare secca: la legge di bilancio introduce l’aumento dell’aliquota dal 21% al 26% per chi utilizza portali di intermediazione online (OTA, Online Travel Agencies). Tuttavia, chi gestisce le prenotazioni senza intermediari, ad esempio tramite un sito web proprietario con sistema di prenotazione diretta, continuerà a beneficiare della tassazione agevolata al 21%.
Questa distinzione ha un peso economico e strategico fondamentale, che va approfondito per capire come sfruttare al meglio le opportunità offerte dal mercato.
Nuova tassazione cedolare secca per affitti brevi tramite OTA
L’articolo 7 della legge di bilancio 2026 chiarisce che la cedolare secca salirà al 26% solo per le locazioni turistiche e affitti brevi stipulati tramite soggetti che agiscono come intermediari, cioè le OTA come Airbnb, Booking.com, Vrbo e simili.
Per tutte le altre locazioni, in particolare quelle concluse senza intermediari, l’aliquota rimane al 21%. Questo significa che il modello di business basato sull’utilizzo esclusivo delle piattaforme di intermediazione si troverà ad affrontare un aumento delle imposte di circa il 24% rispetto all’attuale aliquota agevolata.
Il nuovo sistema impone quindi una riflessione sulla gestione e distribuzione delle prenotazioni. L’aumento di tassazione grava non solo dal punto di vista fiscale, ma anche perché le commissioni OTA, che incidono già fino al 25% del prezzo finale, continuano a sottrarre margini importanti. Di fatto, chi non agisce per ridurre la dipendenza dalle OTA si troverà a pagare una quota molto maggiore sulle entrate derivanti dagli affitti brevi.
Disintermediazione come strategia necessaria
In questo contesto la disintermediazione non è più soltanto una buona strategia commerciale, ma una necessità per mantenere la competitività economica. La disintermediazione consiste nel creare canali di prenotazione diretta, cioè far sì che il cliente prenoti direttamente dal tuo sito o da canali di proprietà, senza passare per una piattaforma terza che applica commissioni elevate e che alza la tassazione.
La gestione autonoma delle prenotazioni consente di mantenere la tassazione ridotta al 21%, oltre a favorire una relazione più diretta con i clienti e un maggiore controllo sui dati e le politiche di vendita. Per strutture ricettive di qualsiasi dimensione, dal singolo appartamento al piccolo albergo, questa è una trasformazione fondamentale per il successo a lungo termine.
Strumenti e tecnologie per la prenotazione diretta
Innanzitutto, il sito web diventa il fulcro strategico del business. Realizzare un sito ottimizzato non solo per la brand awareness ma anche per la conversione delle visite in prenotazioni dirette è essenziale. Integrare un booking engine, ovvero un sistema di prenotazione online efficiente e facile da usare, è la base per permettere all’utente di prenotare senza attriti, aumentando così il tasso di conversione.
A questo si aggiunge la SEO, in particolare la SEO locale, fondamentale per farsi trovare con ricerche geolocalizzate su Google, dove la maggior parte dei turisti oggi si informa. Un’attività regolare di ottimizzazione e produzione di contenuti aiuta a posizionarsi nella prima pagina nei motori di ricerca su query come “bed and breakfast [nome città]” o “affitti brevi [zona]”, intercettando così un pubblico più qualificato e intenzionato a prenotare direttamente.
Infine, le campagne di email marketing permettono di coltivare la clientela, incentivando il ritorno degli ospiti e distribuzioni di offerte esclusive per prenotazioni dirette, senza costi aggiuntivi di intermediazione.
Un approccio integrato per la disintermediazione efficace
Per ottenere risultati concreti è necessario adottare un approccio integrato. La semplice creazione di un sito web senza backup di strategie SEO e campagne di fidelizzazione non basta. La sinergia tra sito performante, visibilità organica e comunicazione mirata rappresenta l’arma vincente per aumentare le prenotazioni dirette e mantenere la cedolare secca al 21%.
Ad esempio, avere un booking engine integrato e personalizzato permette di controllare completamente le condizioni di vendita evitando di lasciare ricavi alle OTA. L’interazione tramite email marketing automatizzato consente altresì di mantenere alto l’engagement e chiarire tempestivamente tutte le esigenze dell’ospite.
Chi ha già iniziato questo percorso è in grado di collezionare dati e risultati positivi: strutture che puntano su SEO e prenotazioni dirette vedono incrementi del 25% delle prenotazioni dal proprio sito già entro i primi 3 mesi, con un aumento dei margini e una maggiore stabilità economica.
Le nostre esperienze e risorse utili
Inhertzweb Agency accompagna gli albergatori e proprietari di affitti brevi verso l’obiettivo dell’indipendenza digitale e del miglioramento della redditività. Il nostro programma contempla lo sviluppo di siti web orientati alla conversione, integrazione di booking engine, SEO verticale per il settore hospitality e campagne di email marketing automatiche.
Se vuoi approfondire alcuni aspetti ti consiglio i seguenti articoli del nostro blog correlati:
- SEO per Hotel: Strategie Locali per Attirare Turisti
- Indipendenza OTA: Guida per Hotel & B&B
- Come Aumentare le Prenotazioni Dirette nel Tuo Hotel
Questi approfondimenti spiegano nel dettaglio come agire sul sito, sulla visibilità e sulle campagne di marketing per scalare in posizioni di rilievo e convertire visitatori in clienti reali.
L’importanza della consulenza strategica personalizzata
Ogni struttura ha caratteristiche diverse e il piano di disintermediazione deve essere costruito su misura. È fondamentale una valutazione preliminare dello stato attuale, una diagnosi dei gap e un calendario operativo realistico, che tenga conto di budget, tempistiche e risorse disponibili.
La consulenza strategica permette di definire obiettivi chiari, indicatori di performance e strumenti più adatti, aumentando l’efficacia degli investimenti in sito, SEO e marketing. Da più esperienze raccolte, il percorso guidato con monitoraggio e aggiustamenti progressivi porta a una crescita stabile delle prenotazioni dirette e confronti positivi con i canali tradizionali.
Conclusioni
La riforma fiscale del 2026 sulla cedolare secca impone una presa di posizione chiara verso la disintermediazione. Chi continuerà a dipendere quasi esclusivamente dalle OTA si troverà a pagare un aumento dell’imposizione fiscale e una perdita di margini economici azzerando parte del guadagno attuale.
Al contrario, chi sceglie di investire in canali proprietari, SEO di qualità e fidelizzazione, avrà un vantaggio competitivo duraturo, più libertà gestionale e un miglior equilibrio economico.
La trasformazione digitale e strategica del tuo business ricettivo parte da una solida base online e dalla volontà di gestire direttamente ogni prenotazione. Oggi più che mai, portare il cliente a prenotare direttamente è la chiave per superare il rischio dell’aumento fiscale e aumentare la redditività aggregata.
Se vuoi un approfondimento specifico su uno degli aspetti trattati, o una valutazione della tua struttura, puoi richiedere una consulenza strategica gratuita per mappare opportunità e criticità. Inizia a mettere da subito in sicurezza il tuo reddito mantenendo la cedolare secca al 21%, senza dipendere esclusivamente dalle commissioni delle OTA.
